REFINA

Ein zentrales Hindernis für die Revitalisierung von brachgefallenen Flächen stellen hohe Wertabschläge für tatsächliche oder auch nur potentiell vorhandene Alt- und Vornutzungslasten dar. Entscheidend für die Höhe der Wertabschläge und die Zurückhaltung von potentiellen Investoren ist dabei weniger das Niveau der erwarteten Sanierungskosten. Vielmehr beeinflusst die Unsicherheit über die zukünftige tatsächliche Höhe nötiger Sanierungs- und Flächenaufbereitungskosten, über unbekannte Nutzungseinschränkungen und ungewisse Investitionsmehrkosten, sowie über die Höhe des zukünftigen Vermarktungsaufwandes wegen verbleibender Stigmaeffekte die subjektive Einschätzung des Werts vornutzungsbelasteter Grundstücke erheblich.

Diese Unsicherheiten müssen als am Markt auszurichtender Wertabschlag, kurz: Marktorientierter Risikoabschlag (MRA), in die ökonomische Bewertung eingehen, um vornutzungsbelastete Flächen realistisch zu bewerten. Im Rahmen des SINBRA-Projektes wurden in Literaturanalysen, Fachgesprächen, Workshops und einer Experten-Befragung von erfahrenen Wertermittlern verschiedene zeitabhängige Komponenten näher bestimmt, durch welche der MRA beeinflusst wird.

Mit dem Konzept des MRA wurde eine Methodik für die marktorientierte Bewertung von vornutzungsbelasteten Grundstücken entwickelt, die die Marktpreis beeinflussenden Unsicherheiten transparent abbildet. Dies führt zu einer Reduktion der wahrgenommenen Unsicherheiten und geringeren Wertabschlägen. Das Konzept stellt eine Fortentwicklung der klassischen Verkehrswertermittlung dar und richtet sich an Sachverständige(-nverbände) für die Altlasten-, Umwelt- und Wertbegutachtung, sowie an Wissenschaftler im Bereich der Brachflächenrevitalisierung.

Für Investoren und Grundstückseigentümer (insb. Landes- und Bundesentwicklungsgesellschaften), sowie Institutionen (z.B. Banken und Versicherungen) stellt die Methodik ebenfalls ein Instrument dar, zu einer gemeinsamen Sprache über die wahrgenommenen Risiken zu gelangen und die Werthaltigkeit und Wirtschaftlichkeit vornutungsbelasteter Grundstücke objektiver und einheitlicher einzuschätzen.

Für das SINBRA-Entscheidungsunterstützungssystem EUGEN wurde ein Wertermittlungsmodul entwickelt, welches die Anwendung der Methodik exemplarisch bei der Bewertung von unbebauten oder freizulegenden Brachflächen verständlich aufzeigt. Die Zielgruppenansprache erfolgt außerdem durch Fachveröffentlichungen und Konferenzbeiträge, fokussierte Fortbildungsveranstaltungen und Workshops.